Азбука потребителя: Участие в долевом строительстве жилья. Урок № 7.  Нарушение сроков передачи объекта долевого строительства. - новости

















    
    
    







Главная Контакты Карта сайта Мобильная версия
Екатеринбург
ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Потребитель вправе требовать предоставления необходимой и
достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце).

Азбука потребителя: Участие в долевом строительстве жилья. Урок № 7. Нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.Распечатать

6 Мая 2020 Азбука потребителя: Участие в долевом строительстве жилья. Урок № 7.  Нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.

Общие разъяснения

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства (потребитель) объект не позднее срока, который предусмотрен договором (такой срок должен быть единым для всех потребителей, которым застройщик обязан передать объекты, входящие в состав (или в состав блок-секции многоквартирного дома (МКД), имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования) МКД (иного объекта недвижимости).

Передача застройщиком объекта и принятие его потребителем должно осуществляться после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче не позднее предусмотренного договором срокаПри этом договором может быть установлено право на досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства.

В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у потребителя, принявшего жилое помещение от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, с момента передачи помещения по передаточному акту (или иному документу), а у застройщика с момента выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (ч.2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ).

Порядок передачи объекта долевого строительства 

1. Уведомление потребителя о принятии объекта.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления срока передачи объекта или не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия объекта (если он предусмотрен договором) обязан направить потребителю сообщение о завершении строительства и о готовности объекта к передаче, а также предупредить о необходимости принятия объекта и о последствиях такого бездействия.

Сообщение может быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному потребителем почтовому адресу или вручено лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за месяц до установленного договором срока передачи.

Потребитель, получивший сообщение обязан приступить к принятию объекта в указанный в договоре срок, а если такой срок не установлен в течение 7 рабочих дней со дня получения документа.

До подписания передаточного акта(иного документа о передаче) потребитель вправе  потребовать от застройщика составления акта с указанием несоответствия объекта установленным законом требованиям или условиям договора и отказаться от подписания до исполнения застройщиком обязанностей, установленных ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" № 214-ФЗ (далее - Закон № 214-ФЗ). О несоответствии объекта установленным законом требованиям или условиям договора см. подробнее урок «Качество объекта долевого строительства».

2. Уклонение потребителя о принятия объекта.

Если потребитель уклоняется от принятия объекта или отказывается принять объект (кроме вышеуказанных случаев), а застройщик обладает сведениями о надлежащем извещении потребителя (возвращено заказное письмо об отказе в получении адресатом или в связи с отсутствием адресата по указанному адресу), то он вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта (исключение - досрочная передача) по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта.

При этом риск случайной гибели объекта признается перешедшим к потребителю со дня составления одностороннего акта (или иного документа о передаче объекта).

3. Изменение сроков передачи объекта, установленных договором. 

Если строительство объекта не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения срока обязан направить такую информацию потребителю и предложение об изменении договора. Изменение срока передачи объекта осуществляется в порядке, установленном ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации. При этом законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора, уведомление застройщика об изменении срока строительства само по себе не влечет изменений условий договора о сроках исполнения обязательства. (п. 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Следовательно, если потребитель не согласен с изменением срока передачи ему объекта долевого строительства, то застройщик вправе требовать изменения условий договора в судебном порядке (п. 2ст. 452 Гражданского кодекса РФ). При этом понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (п. 2 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

4. Инструкция по эксплуатации объекта.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Предоставление потребителю документов должно осуществляться в наиболее доступной для последнего форме, которая может быть предусмотрена договором участия в долевом строительстве.

Ненадлежащим исполнением обязательств по передаче объекта застройщиком:

- отказ или уклонение застройщика от передачи объекта;

- передача потребителю объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на ввод (даже при условии его письменного согласия);

- передача объекта без инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства.

Способы защиты прав потребителей:

1. Обращение к застройщику с претензией.

За нарушение передачи объекта в предусмотренный договором срок застройщик уплачивает потребителю неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ(действующей на день исполнения обязательства) от цены договора за каждый день просрочки в двойном размере.

При расчете неустойки нужно определить ставку рефинансирования, действовавшую по состоянию на предусмотренный договором день исполнения застройщиком своих обязательств по передаче истцу квартиры (Определение Верховного Суда РФ от 24.10.2017 N 41-КГ17-26).

Пример расчета неустойки: Стоимость приобретенного потребителем объекта – 4 500 000 рублей. Срок сдачи объекта по договору – 25.05.2017 г. Изменение срока передачи объекта в установленном законом порядке сторонами согласовано не было. По состоянию на 31.08.2017 г. обязательства по передаче объекта застройщиком не исполнены. Просрочка составила 98 дней, ставка рефинансирования на 25.05.2017 (дата исполнения обязательства, предусмотренная договором) - 9 %. Расчет неустойки:

4 500 000 руб. * 1/300*9,25% * 98 дней = 132 300 руб. * 2 = 271 950 руб.

При этом, размер неустойки не может быть уменьшен соглашением сторон (см. п. 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ от 04.12.2013).

Кроме этого, за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по договору потребитель вправе потребовать возмещения причиненных ему убытков в полном объеме (например, убытки, связанные с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства и др.).

2. Обращение в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки по договору УДС, возмещения убытков (если они имеются и их можно подтвердить) и компенсации морального вреда (ст. 15 Закона «О защите прав потребителей»).  Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

· бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательство.

· в случае, если застройщику предварительно была предъявлена претензия о выплате нестойки и данные требования не были удовлетворены в добровольном порядке, суд взыскивает с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.При этом перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

· расторжении договора УДС в одностороннем порядке в связи с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта в срок, превышающий установленный договором на 2 месяца (ст. 9 Закона № 214-ФЗ). При этом, необходимо учитывать, что неустойка за ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче объекта при расторжении договора уплате не подлежит (см. п.29 Обзора).

3. Административная ответственность.

Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию (кроме случаев, когда выдача не требуется (см. ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ) влечет за собой административную ответственность по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.

С целью привлечения застройщика к административной ответственности по вышеуказанной статье потребителю необходимо обращаться в Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (620004, г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 101).

При этом в соответствии с пп. «в» п. 2 ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 26.12.2008 №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» для проведения внеплановой проверки Департаментом государственного жилищного и строительного надзора  потребителю необходимо соблюсти претензионный порядок и к жалобе приложить доказательства подтверждающие факт того, что обращение потребителя не было рассмотрено исполнителем либо требование заявителя не были удовлетворены в добровольном порядке.


 
Новости
Новости (Екатеринбург) Кушвинский ГО МО Байкаловское сельское поселение Нижнесергинский муниципальный район Сысертский городской округ городской округ Ревда Качканарский городской округ Шалинский городской округ Асбестовский городской округ Махневское муниципальное образование городской округ Богданович Муниципальное образование город Алапаевск муниципальное образование “Восточное сельское поселение” Новоуральский городской округ Байкаловский муниципальный район Нижнетуринский городской округ город Нижний Тагил городской округ Сухой Лог Артемовский городской округ Каменский городской округ Сосьвинский городской округ Белоярский ГО городской округ Богданович Ницинское сельское поселение Ирбитское муниципальное образование Арамильский городской округ Сладковское сельское поселение Гаринский городской округ Муниципальное образование г.Ирбит муниципальное образование «поселок Уральский» Волчанский городской округ Городской округ Карпинск Серовский городской округ Тавдинский городской округ Артинский городской округ МО Красноуфимский округ городской округ Красноуфимск муниципальное образование Алапаевское городской округ Красноуральск ГО Верхнее Дуброво ГО Лесной Туринский ГО Городской округ Дегтярск Кушвинский ГО Пышминский ГО Режевской городской округ Североуральский городской округ Городской округ Нижняя Салда МО Байкаловское сельское поселение Артемовский городской округ Городской округ Среднеуральск городской округ Пелым Ачитский городской округ Городской округ Краснотурьинск Слободо-Туринский муниципальный район Новолялинский городской округ город Екатеринбург Малышевский городской округ Горноуральский городской округ Староуткинский городской округ городской округ Первоуральск Верхнесалдинский ГО Верх-Нейвинский ГО Камышловский муниципальный район городской округ Рефтинский ЗАТО Свободный Тугулымский городской округ Камышловский ГО Каменск-Уральский Сладковское сельское поселение